Если вы хотите один раз потратить свое драгоценное время и эффективно решить задачу оптимизации затрат — выбирайте новый правильный склад и не бойтесь переезда!
Очень важно при выборе нового склада смотреть не только на стоимость аренды 1 м.кв., а также учитывать еще и «невидимые» затраты, о которых я рассказывал ранее. На эти затраты вы можете повлиять, просто выбрав склад в правильном месте.
Основные критерии выбора правильного склада:
Идеальное месторасположение склада в Минске.
Он должен располагаться между МКАД и 2-м транспортным кольцом, потому что это позволит вам:
- значительно сэкономить на затратах на топливо за счет минимизации потерь на «холостых» пробегах автомобилей;
- серьезно уменьшить простои транспорта в пробках по сравнению со складами, расположенными внутри 2-го транспортного кольца;
- существенно минимизировать потери рабочего времени персонала по сравнению со «складами-замкадышами»;
- оптимизировать логистические маршруты;
- сэкономить значительные финансовые ресурсы на заработной плате персонала.
«Склад — гармошка».
Гибкий склад, который позволяет без инвестиций легко лавировать площадями в зависимости от потребностей вашего бизнеса:
сократить площади в связи со снижением спроса и т.п. (у каждого бизнеса свои причины снижения)
расширить площади в связи с расширением бизнеса, завоеванием большей доли рынка и т.п.
Хорошие бытовые условия.
Каждый руководитель должен знать и понимать, что производительность труда его сотрудников целиком и полностью зависит от качества условий труда на рабочем месте. Если же эти условия будут не комфортными для сотрудников, то это повлечет серьезные финансовые потери и повысит текучесть персонала.
Советую обратить внимание на следующие важные параметры:
1. Наличие комфортной температуры оказывает существенное влияние на производительность персонала. В зимнее время важно, чтобы температура не опускалась ниже +18°С, в противном случае это может привести к снижению производительности (замерзшими пальцами невозможно качественно выполнять отборку товара, можно уронить товар и т.п.), в том числе из-за отсутствия персонала на работе по болезни.
В летнее время, особенно когда очень жарко на улице, отсутствие кондиционирования негативно сказывается на здоровье сотрудников (они становятся рассеянными, повышается утомляемость, сонливость, увеличивается количество ошибок при выполнении различных складских операций), что приводит к серьезному снижению производительности труда и финансовым потерям.
2. Наличие горячей воды (в том числе, в период профилактических работ с отключением горячего водоснабжения в городе) и мощных электросушилок (не менее 2300Вт.) уменьшают потери рабочего времени персонала за счет сокращения времени на мытье рук и их сушку. Поверьте, эти потери оказываются существенными, если их мультиплицировать на год. При отсутствии мощных сушилок один сотрудник на сушку рук может потратить до трех лишних минут рабочего времени.
Вот пример расчета потерь рабочего времени одного сотрудника за год:
3 минуты х 5 раз в день х 22 дня в месяц х 12 месяцев = 3960 минут в год,
3960 минут / 60 = 66 часов в год
66 часов / 8 часов = 8,25 рабочих дня за год.
И это только один сотрудник, а у вас их гораздо больше.
3. Наличие сенсорных (бесконтактных) смесителей и писсуаров существенно снижает расход воды и позволяет вам экономить на коммунальных платежах, а также снижает риск заболеваемости персонала за счет отсутствия прикосновений к ним, что очень немаловажно в «ковидное время».
4. Наличие антисептиков для дезинфекции рук, размещенных арендодателем в основных местах передвижения сотрудников по территории склада, снижают риск заболеваемости персонала и ухода их на «больничный». В случае отсутствия антисептиков у вас возникнет необходимость самостоятельно организовывать дополнительный, не свойственный вашей деятельности, бизнес-процесс по их обеспечению.
5. Наличие питьевой воды, предоставленной арендодателем и расположенной в доступных местах на складе, положительно влияет не только на самочувствие сотрудников, но и на их лояльность и освобождает вас от дополнительных затрат на ее приобретение. Если арендодатель не предоставляет питьевую воду, то вам необходимо будет организовать ее наличие, в противном случае ваши работники скорее всего будут пить воду из-под крана, что может привести к расстройству их здоровья и ненужным разговорам в коллективе о том, что вы, как работодатель, не заботитесь о них.
Надежный и адекватный собственник-арендодатель.
Советую вам до заключения договора аренды провести проверку нового арендодателя и выяснить следующие моменты:
1. Находится ли в залоге склад арендодателя. Если ответ утвердительный, то вероятнее всего он в залоге под банковский кредит.
В кризисное время существует риск того, что может возникнуть кассовый разрыв у арендодателя, в результате которого банк может забрать складскую недвижимость и вы просто останетесь на улице. Проверить существующее обременение объекта, в том числе в виде залога, можно легко и без существенных финансовых затрат – просто взять в БРТИ выписку по объекту. Стоимость услуги составляет всего половину базовой величины и срок ее изготовления три рабочих дня;
2. Возраст собственника. Предлагаю вам познакомиться с моей классификацией собственников складской недвижимости.
«Собственник — альпинист» — бизнесмен в возрасте до 45-ти лет.
Такой арендодатель хочет заработать «все деньги мира» и зачастую, к сожалению, не рассчитывает свои силы при подъеме на «вершину успеха» и больно падает вниз. Скорее всего последствиями такого падения для вас будет поиск нового склада и переезд.
«Собственник — адекватыш» находится в возрасте от 45 до 60 лет.
Как правило, арендодатели данной категории имеют современное бизнес-образование и используют клиентоориентированный подход в ведении бизнеса. Они уже достигли определенных высот бизнеса и уверенно стоят на ногах, не рискуют напрасно, а четко и взвешенно принимают бизнес-решения.
«Собственник — мудрец». Ему более 60-ти лет.
Это люди советской эпохи, которые заработали свой капитал в «лихие 90-е», когда только ленивый мог его не заработать. Скорее всего они не получили современное бизнес-образование (о понятии «клиентоориентированность» имеют очень отдаленное представление) со всеми вытекающими из этого последствиями.
Для данной категории собственников повышается риск наступления «негативного события», особенно сейчас, в «ковидное время». В случае наступления такого события начинаются проблемы с эффективным управлением бизнеса. К новым собственникам-наследникам бизнес перейдет не ранее, чем через полгода и, как правило, в этот переходный период, по сути, им никто не управляет, поэтому вряд ли вам удастся решить хоть какой-нибудь вопрос. Новые собственники могут не договориться между собой после вступления в наследство и каждый будет «тянуть одеяло» на себя, как «лебедь, рак и щука».
В любом случае, так хорошо, как было при действующем собственнике, уже не будет и, скорее всего, вам придется опять искать новый склад и переживать «муки переезда».
А теперь угадайте, с кем бы я предпочел сотрудничать?
4. Клиентоориентированность арендодателя. Я считаю, что адекватный собственник должен стремиться сделать ваше нахождение на складе максимально комфортным, чтобы вы не отвлекались от своего бизнеса на решение мелких «организационно-бытовых» проблем, а продолжали делать то, что вы умеете делать хорошо - эффективно зарабатывать деньги. А если у вас все же возникнут определенные вопросы или проблемы в процессе аренды склада, то клиенториентированный арендодатель будет сам искать способы их решения.
Убедиться в адекватности арендодателя можно в процессе переговоров с ним и/или получив обратную связь от уже существующих арендаторов, задав, например, следующие вопросы:
- «Можно ли договориться о рассрочке оплаты арендных платежей?»;
- «Меняет ли арендодатель условия сотрудничества в период действия подписанного договора, например, стоимость аренды?»;
- «В случае незначительной просрочки оплаты платежей предъявляет ли сразу «драконовские» штрафные санкции, расторгает договор или отключает свет?»;
- «Ищет ли способы и лазейки в договоре, чтобы специально выставлять штрафные санкции?»;
- «Можно ли договориться об усовершенствовании технических параметров склада, например, организовать дополнительное освещение в необходимых местах?»;
- «Можно ли договориться об организации допуска сотрудников на склад в нерабочее время или праздничные дни?»;
- «Можно ли напрямую решать вопросы с собственником, если их не удается решить с ТОП-менеджером?»;
И другие вопросы, которые вы сочтете важными.
5. Наличие «арендаторов-долгожителей», которые «живут по любви» на складе более 5-ти лет. Этот параметр подтверждает адекватность, надежность и стабильность арендодателя. Не поленитесь пообщаться с такими арендаторами и получите отзывы о нем.
Арендодатель должен принять на себя правовой статус собственника отходов.
Наличие такого статуса у арендодателя экономит не только ваше время и деньги, но и освобождает вас от выполнения кучи ненужных процедур.
В противном случае вы должны:
- разработать внутреннюю инструкцию по обращению с отходами;
- назначить должностные лица, ответственные за соблюдение правил обращения с отходами;
- согласовать инструкцию с Минским городским комитетом природных ресурсов и охраны окружающей среды;
- получить разрешение на хранение и захоронение отходов производства;
- заключить договоры с оператором услуг по захоронению, переработке и обезвреживанию отходов;
- вести внутреннюю документацию по обращению с отходами;
- периодически проводить инвентаризацию отходов.
Если у арендодателя нет такого статуса, то вы либо самостоятельно все организовываете, либо нарушаете закон об обращении с отходами, что влечет за собой административное наказание в виде штрафа в размере до 1000 базовых величин (примерно 10000 евро).
Надежное электроснабжение (1-я или 2-я категория надежности).
Позволяет, в случае возникновения аварии в городе, сократить время отсутствия электроснабжения до минимума не прерывая ваши технологические процессы.
Я изучил много складов, представленных в Минске, и хотел бы прорекламировать один из них, который, по моему мнению, максимально соответствует всем вышеперечисленным критериям.
Тут реклама этого склада